[편집자주] 도시가 변화하고 있습니다. 낡은 건물과 위험한 다리, 들쭉날쭉한 마을이 정비사업으로 다시 움직이기 시작했습니다. '챗집피티'는 이 변화의 한복판을 기록하고 공유합니다. 도시정비사업과 부동산의 '현재'를 쉽고 정확하게 풀어내기 위한 시도로 서울과 수도권 주요 재건축·재개발 구역들의 히스토리와 이슈, 추진 상황, 시장 반응까지 한 번에 정리해 드립니다.







[컷대]챗집피티/그래픽=윤선정
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서울 용산역 인근 철도정비창 부지 개발이 '용산 서울 코어'라는 새 이름으로 다시 속도를 내고 있다. 지난 11월 27일 기공식을 기점으로 20년 넘게 표류했던 개발이 본궤도에 오르게 됐다. 이에 국내 최대 도시개발 프로젝트 중 하나가 현실화하는 국면에 들어갔다는 평가가 나온다. 공공이 릴게임신천지 시행을 맡아 과거와 같은 불확실성을 줄였다는 긍정적 전망이지만 민간 자본의 참여 여부는 여전히 남은 변수다.




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'용산정비창'은 어떤 곳?…20년 우여곡절 끝 '재시동'

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용산국제업무지구는 용산역 철도 차량사업소 부지와 그 주변 지역 용산구 한강로3가 40-1 일대 45만6000㎡(약 13만8000평)을 말한다. 용산서울코어는 100층 안팎의 랜드마크 시설이 될 건물이다. 이를 중심으로 주거, 호텔, 전망 시설, 어트랙션 등 복합 업무 지구가 구축된다.
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용산 정비창 일대 개발은 2000년대 초 '용산국제업무지구'로 처음 발표되며 주목을 받았다. 국제업무·상업시설·고급 주거시설을 집적한 초고밀도 복합개발 청사진이 제시됐다. 2005년 설립된 코레일이 적자를 해소하기 위해 해당 주요 부지의 대토지주로서 사업을 적극 추진했다. 2007년 코레일이 주관해 30여 개사가 출자한 드림허브프로젝트금 오션파라다이스게임 융투자(드림허브PFV)가 시행을 맡았다. 하지만 2008년 글로벌 금융위기와 부지 매입비 급등, 투자자 이탈 등이 겹쳐 사업이 휘청였다.
어렵사리 사업을 추진하며 2011년에도 한 차례 용산국제업무지구 기공식되 열고 드림허브PFV는 2012년 서부이촌동 주민들에 대한 보상계획을 발표하기도 했다. 그러나 2013년 결국 사업은 시행자 최종 부도로 백지화됐다. 코레일은 드림허브PFV를 상대로 토지반환 소송까지 해서 부지를 되찾아 온 상황이다. 당시 '한국판 허드슨야드'로 불리던 프로젝트가 공중분해되자 용산 일대 개발은 사실상 10년 이상 정체기에 들어갔다.
일각에서는 용산국제업무지구가 정말로 2000년대부터 추진되었다면 시기상으로 완공이 될 2010년대 이후의 시기부터 전세계가 코로나 시국이 되고 경제위기와 맞물려 고전했을 것이라는 '정신승리'를 담은 분석도 나온다.

다시 추진 동력을 얻은 용산서울코어는 사업비는 총 51조1000억원으로 속칭 단군 이래 최대의 개발 프로젝트로 불리며 뉴욕의 허드슨야드와도 자주 비교해 거론된다. 프라임급 오피스 공급과 이를 통한 해외 기업 유치는 물론, 업무 및 주거 지구까지 한 융복합시설로 강북 지역에 새롭게 만들 수 있다는 점에서 의미가 크다.




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사업이 좌초된 과거와 지금은 어떻게 다를까.

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핵심은 공공의 개입이다. 국토교통부·서울시·코레일이 함께 공공 시행 체계를 구축하고 2023년부터 사업 모델을 단계적으로 정비했다.

한국철도공사(코레일)가 약 72%를 보유하고 있는 만큼 사업 시행은 코레일과 서울주택도시공사(SH)가 맡았다. 사업 지분은 7대 3이며 시행자가 기반시설을 완공하는 등 부지 조성을 완료하기로 했다. 이후에 사업지 내 각 필지를 민간 사업자에게 분양해 각자 매입한 땅을 개발하도록 하는 2단계 개발 방식을 택했다.
명칭도 '용산서울코어'로 바뀌며 서울의 국제 경쟁력을 뒷받침할 핵심 축(core)을 만들겠다는 방향성이 명확해졌다. 개발 방식도 기존 민간주도 구조에서 공공이 기반 조성을 맡고 민간이 개별 필지를 개발하는 '혼합형 구조'로 재편된 셈이다. 올 하반기 기반 공사를 시작해 도로, 공원 등 부지 조성에 착수한다. 내년 하반기 본격적인 토지 분양이 진행될 예정이다.

또 수용 대상이던 서부이촌동이 부지에서 제외되면서 보상금 문제로 토지주들과 갈등을 겪은 상황도 정리됐다. 서부이촌동 일대는 '이촌 지구단위계획'에 따라 복합 재건축이 추진되고 있다.





용산국제업무지구 도시개발사업 추진일정/그래픽=윤선정






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구체적인 구조는 어떻게 될까.

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부지는 전체 기능에 따라 3개 존(Zone)으로 나뉜다. 각 필지는 최고 100층 규모 랜드마크 타워가 지어지는 국제업무존(8만2938㎡), 오피스·오피스텔·리테일 등으로 구성된 업무복합존(8만1036㎡), 주거·의료·교육시설이 들어설 업무지원존(9만3723㎡)으로 구분된다.

국제업무존은 제3종 일반주거지역에서 중심상업지역으로 용도지역을 상향해 최대 용적률 1700%까지 적용한다. 이를 기반으로 100층 안팎의 랜드마크 타워가 들어서며, 최상층에는 전망대와 공중정원 등을 조성할 계획이다. 금융·ICT 기업을 위한 프라임급 오피스, 마이스(MICE)시설, 호텔, 광역환승센터 등이 집약된다. 중심부에는 뉴욕 허드슨야드의 '베슬(Vessel)'과 유사한 상징 조형물을 세워 관광자원화한다는 구상이다.
업무복합존은 일반상업지역 등으로 용도지역을 상향하고 전체 평균 용적률 900% 수준으로 계획됐다. 고층부(45층)에는 공중 보행형 관광시설인 스카이트레일을 도입해 업무·상업·관광 기능을 결합한 복합 권역으로 조성한다.
업무지원존에는 기업 종사자와 일반 시민을 위한 주거시설, 의료시설, 국제교육시설이 입주한다. 주거·업무·교육·의료가 결합된 자족형 도시 기능을 완성해 국제업무 지구의 배후 수요를 안정적으로 지원하는 구조다.
연계 사업도 속속 추진되고 있다. 인접한 용산공원과는 '용산게이트웨이'를 통해 녹지 입체보행로가 조성돼 공원부터 서울코어 중심부까지 단절 없이 이어지는 보행축이 만들어진다. 한강변 노들섬과도 보행교로 연결될 예정이며 노들섬은 세계적 디자이너 토마스 헤더윅의 구상안을 기반으로 2028년 준공을 목표로 재정비가 진행 중이다.

서울코어와 용산전자상가 사이에 위치한 대형 부지를 개발하는 용산도시재생혁신지구도 병행된다. 또 서울코어 배후에 위치한 용산전자랜드, 원효전자상가, 나진상가, 나진전자월드 등 기존 도매 전자상가 재개발도 본격화한다. 서울시는 이 일대를 단계적으로 정비해 서울코어와 기능적으로 연계하고, 전자산업 및 도심 상권 재편과 동시에 새로운 상업·업무 수요를 유입하는 구조로 설계하고 있다.




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업무지구에 국제 학교·주택 공급까지 집약, 2030년 첫 입주 '청사진'

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현재 계획대로라면 용산 서울 코어는 2030년부터 주거와 업무 기능의 입주가 본격화한다. 정비창 부지 안에는 약 6000가구가 들어서고 주변 재개발·재건축을 통해 7000가구가 추가 공급돼 총 1만3000가구 규모로 조성된다. 용산이라는 기존 강세 입지에 대규모 물량이 더해지며 도심 주거 수급에도 의미 있는 변화를 줄 것으로 보인다.

업무지구 조성도 핵심이다. 서울시는 글로벌 본사, 국제기구, 첨단산업 기업 유치를 목표로 국제업무지구를 단계적으로 구축한다는 계획이다. 이와 연계해 단지 안에 국제학교 설립도 추진한다. 주거·업무·교육이 결합된 '원스톱 생활권'을 도심 한복판에 만드는 방식으로, 향후 외국인 투자기업 유치에도 기여할 것으로 기대된다.

△신용산역 북측 1구역 △신용산역 북측 2구역 △정비창 전면 1구역 △정비창 전면 3구역, △이촌 1구역 △용산 아세아아파트 등이 주변 개발로 함께 시너지를 낼 구역으로 주목받고 있다.




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'한국판 허드슨야드' 꿈 이룰 수 있을까…성패 가를 핵심 변수는.

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용산 서울 코어는 성공할 경우 미국 뉴욕의 허드슨야드, 영국 런던의 킹스크로스 개발처럼 철도부지를 미래 복합거점으로 전환한 대표적 도시재생 사례가 될 수 있다는 기대를 모은다. 서울의 글로벌 위상을 끌어올리는 거점으로 기능할 가능성이 크기 때문이다.

입지상으로도 더할 나위가 없다. 한강벨트 중심지에, 용산역과 신용산역의 더블역세권이다. KTX·ITX 등 전국을 연결하는 철도망을 가지고 있고 추후 GTX-B, GTX-D 노선(안)과의 연계 가능성도 나온다.
다만 필지별 용적률과 용도지정은 추후 조정 가능성이 크다는 점에서 변수로 남아있다. 이는 향후 토지 분양과 민간 사업자 참여를 좌우하는 큰 요소가 될 수 있다. 업계에서는 "국제업무 기능을 강화하려면 용적률과 건축 규제를 유연하게 적용할 필요가 있다"며 "획일적 배분보다는 지역 수요에 맞춘 탄력적 설계가 중요하다"고 조언한다.
여기에 사업이 2030년 이후까지 이어지는 장기간 프로젝트라는 점에서 사업 속도와 제도적 유연성이 가장 중요한 과제로 꼽힌다. 국제학교 설립, 글로벌 기업 유치, 대규모 주거 공급 등 복합 과제를 동시에 추진해야 하는 만큼 사업 추진 내내 정교함도 필수다.
관건은 토지를 분양받아 실제 건물을 지을 민간 사업자가 적기에 나타날지 여부다. 2022년 하반기 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기 이후 개발사업 자금조달 시장은 여전히 위축된 상황이다. 금융당국의 건전성 규제 강화, 차환 부담 증가, 시공 리스크 확대 등이 겹치면서 대규모 복합개발에 선뜻 나서는 기업이 많지 않다.
이와 달리 용산 땅값은 급등세가 이어지고 있다. 인근 서부이촌동의 주요 상업용 건물은 몇 년 새 거래가격이 3배 가까이 상승했고, 정비창 일대 역시 평당 2억~3억원을 호가하는 수준으로 올라섰다. 여기에 고강도 안전기준 도입과 인건비 상승 등으로 인해 공사비까지 과거와 비교할 수 없을 만큼 뛰어오른 상태다. 사업 초기 부담이 과도하게 커지면서 민간이 위험을 감당하기 더 어려워진 구조다.
과거 용산국제업무지구 사업이 추진될 당시에는 대형 건설사들이 개발을 주도하는 형태가 일반적이었지만 지금은 사정이 다르다. 최근 몇 년 사이 PF 리스크가 반복되면서 대형 건설사들도 자기자본을 대규모로 투입해 선제적으로 개발사업을 이끌 여력이 크게 줄었다. 이에 따라 업계에서는 "이번 개발에서는 시공사보다는 리츠(REITs), 부동산펀드, 자산운용사 등 금융사가 토지 분양 참여의 핵심 플레이어가 될 가능성이 크다"는 전망이 나온다.
김지영 기자 kjyou@mt.co.kr