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50대 박모씨는 서울 서대문구 아파트에서 전세로 살고 있는 무주택자다. 최근 이사를 계획하던 중 어머니로부터 주택을 미리 증여받는 것이 어떠냐는 제안을 받았다. 어머니는 현재 서울 마포구에 20억원대 아파트 한 채와 지방 주택 한 채를 보유, 서울에서 홀로 거주하고 있다. 서울 전역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 3중 규제로 묶여 주택 거래가 까다로워진 데다 부동산 세금 부담은 가중될 것으로 예상돼 증여 후 같이 거주하는 것을 생각 중이다. 문제는 세금인데, 절세 측면에서 증여가 나을지 상속이 나을지 궁금하다.

증여와 상속은 ‘부의 무상 이전’이라는 점에 대학생학자금대출방법 선 같으나, 부동산 세금은 달리 매겨진다. 부동산 세금은 크게 취득세, 보유세(재산세·종합부동산세), 양도소득세로 나뉘는데, 증여냐 상속이냐에 따라 세율은 물론 세제 혜택도 차이가 난다. 특히 취득세율은 규제 지역 여부와도 맞물려 있어 지금과 같이 부동산 규제 강도가 높을 땐 특히 잘 따져볼 필요가 있다.
취득세는 부동산 등의 자산을 취득 부산개인회생상담 할 때 내는 세금인데, 증여와 상속에 적용되는 세율이 다르다. 증여 취득세율은 비(非)조정대상지역에선 주택 가격에 상관없이 기본 세율(3.5%)이 적용된다. 조정대상지역에선 다주택자가 3억원 이상인 주택을 증여 시 12%의 취득세율이 부과된다. 증여자가 1주택자일 땐 기본세율이 적용된다. 반면 상속으로 주택을 취득할 땐 조정대상지역 여부가 세율에 영향을 미 설정비 치지 않는다. 상속 취득세율은 2.8%이며, 상속인이 무주택자일 경우 세율은 0.8%로 낮아진다.



그래픽=정서희


박씨가 조정대상지역의 20억원대 주택을 상속받을 경우 세율 0.8%가 적용돼 1920만원(지방교육세율 대구은행 직무소개 0.16% 포함)을 취득세로 내야 한다. 그러나 증여 땐 세율 12%가 적용돼 박씨가 내야 할 취득세는 2억4800만원(지방교육세율 0.4% 포함)으로 늘어난다. 증여냐 상속이냐에 따라 세금이 2억원 넘게 차이 나는 셈이다.
상속 시 실제로 부과되는 취득세는 이보다 더 적을 가능성이 크다. 증여는 시가 인정액(매매사례가액·감정평가액·경매 든든생활비대출 및 공매 금액)을 기준으로 과세하지만, 상속은 시가 표준액(공시가격)으로 과세하기 때문이다. 공시가격은 보통 시가보다 30%가량 낮다.
보유세 부담도 상속이 더 낮은 편이다. 박씨가 이미 주택 1채를 보유한 유주택자더라도 주택 상속 땐 5년간 1가구 1주택자 지위를 유지할 수 있다. 증여 시 유예 기간 없이 1가구 2주택자가 돼 종부세 부담이 늘어난다. 종부세율은 보유 주택 수에 따라 달라진다. 2주택자의 경우 과세표준에 따라 0.5~2.7%의 세율이 부과된다. 1주택자는 공시가격이 12억원을 초과할 때만 종부세가 부과된다.
은행 자산관리(WM) 부문 관계자는 “절세 측면에선 상속이 유리하다곤 하나 보유 주택 수, 거주 기간, 향후 처분 계획 등도 종합적으로 고려해 증여, 상속 여부를 결정해야 한다”고 했다.
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